مالیات بر درآمد املاک اجاری
بر اساس قانون مالیاتهای مستقیم، در موارد زیر مالیات بردرآمد اجاره املاک به مؤدیان تعلق می گیرد.
تکالیف مؤدیان
اظهارنامه اجاره املاک مؤدیان هر سال باید به صورت الکترونیکی در سامانه عملیات الکترونیکی مؤدیان مالیاتی سازمان امور مالیاتی، بخش اظهار نامه الکترونیکی تا پایان تیرماه سال بعد ثبت شود . به این منظور مؤدیان می توانند با مراجعه به بخش اظهار نامه الکترونیکی سامانه عملیات الکترونیکی مؤدیان مالیاتی سازمان امور مالیاتی کشور به نشانی ir.gov.tax نسبت به ثبت نام، دریافت نرم افزار الکترونیکی ثبت و ارسال اظهارنامه مالیاتی و راهنمای مربوط، اقدام نمایند .
سازمان امور مالیاتی از طریق شماره تلفن 1526( بدون پیش شماره ) پاسخگوی سوالات مؤدیان در خصوص مراحل ثبت اظهارنامه های الکترونیکی است.
تصویر و اصل سند مالکیت و بنچاق- تصویر و اصل صفحه اول شناسنامه و کارت ملی مالک - تصویر و اصل اجاره نامه رسمی یا عادی - تصویر و اصل مدارک مربوط به ملک شامل گواهی پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، فیش عوارض سالیانه نوسازی، مدارک کدپستی ملک (مانند فیش تلفن) - تصویر و اصل وکالت نامه ، در صورت مراجعه وکیل
چند نکته : :چنانچه مؤدیان چندین واحد ملکی خود را در سراسر کشور به اجاره واگذار کرده باشند، می بایست اطلاعات مربوط را از طریق یک اظهـارنامه به ترتیب اولویت بندی درخواست استفاده از معافیتهای مربوط اعلام نمایند. اشخاص حقوقی مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی جداگانه برای درآمد املاک اجاری خود نیستند.
محل ست پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد یا افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود. ضمناً یک واحد برای ست مالک و یک واحد مسی برای هر یک از افراد مذکور به انتــخاب مالک، مشمول مالیات نخواهد بود. مالکان مجتمع های مسی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعالم وزارت راه و شهرسازی ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صد در صد مالیات بر درآمد امالک اجاری معاف هستند. در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسی در تهران تا مجموع یک صد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید به انتخاب مؤدی از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف است.
نکته : چنانچه املاک مسی برای استفاده تجاری و اداری به اجاره واگذار شوند، مشمول معافیت مذکور نخواهند بود.
نحوه محاسبه مالیات املاک اجاری
مطابق ماده 54 اصلاحی قانون مالیات های مستقیم از ابتدای سال 1395 ،درآمد اجـاره براساس قرارداد، اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می گیرد. در مـواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتـر از هشتاد درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه ( تعیین و اعلام شـده توسـط سازمان امور مالیاتی کشور) باشد و نیز در مورد واحدهای مسی واقع در شـهرهای بـا جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که ( به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور) به عنوان واحد خالی شـناسایی می شوند، میزان اجاره بهاء بر اساس جدول اجـاره املاک مـشابه تعیین خواهد شد.
میزان اجاره دریافتی پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالـک نسبت به مورد اجاره، به عنوان درآمد مشمول مالیات تلقی می شود. مالیات درآمد مـذکور برای اشخاص حقیقی با اعمال نرخ مالیاتی موضوع ماده 131 اصلاحی قـانون مالیاتهـای مستقیم مصوب 1394/04/31 و برای اشخاص حقوقی به نرخ بیست و پنج در صد محاسبه می گردد.
نرخ محاسبه مالیات بر اجاره املاک :
نرخ ماده 131 قانون مالیات های مستقیم برای محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک در سال 1395 و پس از آن | |||
ردیف |
درآمد مشول مالیات سالانه ( ریال ) |
نرخ |
|
از مبلغ |
تا مبلغ |
||
1 |
0 |
500.000.000 |
15 در صد |
2 |
500.000.001 |
1.000.000.000 |
20 درصد |
3 |
1.000.000.001 |
و بیش از آن |
25 درصد |
جرائم مالیاتی :
ردیف |
موضوع |
جریمه |
1 |
عدم تسلیم اظهارنامه |
ده درصد مالیات متعلق |
2 |
پرداخت مالیات پس از سر رسید مقرر |
به ازای هر ماه 2.5 درصد مالیات متعلق |
مالیات برسرقفلی(حق واگذاری) و مالیات نقل و انتقال املاک
تعریف حق واگذاری : به استناد تبصره 2 ماده 59 قانون مالیاتهای مستقیم ، حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.
ماده 59 – نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارز معاملاتی و به نرخ پنج در صد و انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق ( مبلغ رد و بدل شده) و به نرخ دو درصد در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات است.
در مورد حق واگذاری محل، فروشندگان موظف هستند اظهارنامه مالیاتی خود را تا سی روز پس از انجام معامله به اداره امور مالیات محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند.
مالیات بر درآمد ساخت و فروش (بساز بفروشی)
تبصره 1 ماده 77 قانون مالیاتهای مستقیم: اولین نقل و انتقال ساختمان های] نوساز [علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 ، مشمول مالیات علی الحساب ] بساز بفروشی[ به نرخ ده درصد به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مؤدیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات تعیین می شود.
تبصره 2 – شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.
در این مورد ، فروشندگان موظف هستند اظهارنامه مالیاتی خود را تا آخر تیر ماه سال بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند.
مراجع حل اختلاف مالیاتی
در مواردی که مؤدی مالیاتی نسبت به برگ تشخیص مالیات ابلاغ شده معترض باشد ، به استناد ماده 238 قانون مالیاتهای مستقیم ، می تواند ظرف سی روز( نه یک ماه) از تاریخ ابلاغ برگ تشخیص یاد شده ، شخصاً یا به وسیله وکیل تام الاختیار خود به اداره امور مالیاتی مربوطه مراجعه و با ارائه دلایل و اسناد و مدارک ، کتباً تقاضای رسیدگی مجدد برای تعدیل یا رفع تعرض نماید. ( در این رابطه فرم مخصوص وجود دارد که از طرف واحد مالیاتی مربوط در اختیار مؤدی قرار داده می شود). مسئول مربوطه موظف است پس از ثبت درخواست مؤدی در دفتر مربوط و ظرف مهلتی که بیش از سی روز از تاریخ مراجعه نباشد به موضوع رسیدگی و چنانچه مسئول مربوط ( که معمولاً رئیس امور مالیاتی، ممیز کل سابق است ) پس از بررسی های لازم ، دلایل و اسناد و مدارک ابرازی را در تعدیل درآمد مشمول مالیات مؤثر تشخیص دهد و نظر او در مورد میزان تعدیل درآمد مذکور مورد قبول مؤدی نیز قرار گیرد ، مراتب پشت برگ تشخیص منعکس و به امضاء مسئول مربوطه و مؤدی رسیده و پرونده از لحاظ میزان درآمد مشمول مالیات مختومه تلقی می گردد.
چنانچه مؤدی مالیاتی نظر مسئول مربوطه در مورد میزان تعدیل درآمد مشمول مالیات را نپذیرد و تقاضای ارسال پرونده به هیأت حل اختلاف مالیاتی را نماید یا اینکه مسئول مربوطه دلایل و اسناد و مدارک ابرازی مؤدی را برای رفع تعرض یا تعدیل درآمد مشمول مالیات مؤثر تشخیص ندهد باید مراتب را مستدلاً در پشت برگ تشخیص منعکس و پرونده مربوطه را برای رسیدگی به هیأت حل اختلاف مالیاتی ارجاع نماید. رأی هیأت با اکثریت آرا قطعی و لازم الاجرا است. مگر اینکه ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ رأی ، از طرف مأموران مالیاتی مربوط که وظیفه رسیدگی و صدور برگ تشخیص را به عهده داشته اند یا مؤدیان مالیاتی مورد اعتراض کتبی قرار گیرد ، در این صورت پرونده جهت رسیدگی به هیأت حل اختلاف مالیاتی تجدید نظر احاله خواهد شد. رأی هیأت حل اختلاف تجدید نظر قطعی و لازم الاجرا است.
|
بخشنامه شماره: 200/99/16 تاریخ: 1399/01/31
ارث به کلیه اموال، بدهی ها، حقوق و وظایف شخص پس از فوت وی گفته می شود که به شخص دیگری منتقل می گردد. اگر پس از درگذشت شخصی، مالی از وی به وارثان برسد، این دارایی، مشمول پرداخت مالیات می گردد. مالیات بر ارث گونه ای مالیات مستقیم و از نوع مالیات بر دارایی است. مهمترین سوال مطرح در ارتباط با مالیات بر ارث این است که مالیات بر ارث چند درصد یا به عبارت بهتر نرخ محاسبه مالیات بر ارث به چه صورت است. در قانون قدیم (متوفیان قبل از 01/01/1395 ) مالیات بر ارث، برطبق میزان ماترک متوفی و تعداد وراث متفاوت بود : بدین ترتیب که ماترک متوفی ارزش گذاری شده، پس از کسر دیون و هزینه ها، سهم هر ورثه مشخص شده و پس از اعمال معافیتها، طبق جدول قانون مالیاتهای مستقیم، میزان مالیات بر ارث هر ورثه تعیین و دریافت می شد. پس از پرداخت مالیات و صدور گواهی واریز مالیات بر ارث، امکان انتقال ماترک به ورثه فراهم می گردید. اما در قانون جدید مالیات بر ارث (متوفیان بعد از 01/01/1395) اموال متوفی گروه بندی شده و بر اساس گروه مرتبط ، نرخ های متفاوتی را شامل می گردد.
یکی از منابع مالیاتی نسبتاً جدید که چند سالی است سازمان امور مالیاتی کشور با استفاده از آن و با تکیه بر تراکنش های انجام شده اقدام به اخذ مالیات از آنها می کند ، تراکنش های بانکی است. البته نه از هر حساب بانکی و نه از هر تراکنشی. انتخاب حساب بانکی با تراکنش های مشکوک بر اساس مفاد قانون و دستورالعمل های مشخص در خصوص برخی از تراکنش ها بانکی انجام می پذیرد که عمدتاً دارای تراکنش های مشکوک به پولشویی و معاملاتی هستند که بیم آن می رود که مالیات قانونی آنها پرداخت نشده و احتمالاً موجب تضییع حقوق قانونی دولت شده است. مؤدیان محترم مالیاتی بایستی خاطر جمع باشند که هر حساب بانکی و هر تراکنشی مشمول این مالیات نمی شود و انتخاب این نوع از حسابهای بانکی دارای ضوابط و دستورالعمل های مشخص و قانونمند است. بدیهی است که احتمال خطا در انتخاب تراکنشهای بانکی مورد نظر وجود دارد. در این صورت مؤدیان محترم مالیاتی می توانند با راهکارهای مناسبی که قانون و بخشنامه های مرتبط در اختیار آنها قرار داده است در موقع مناسب استفاده کنند و مالیات منظور شده در برگ تشخیص مالیات را در مهلت قانونی شامل تعدیل کلی یا رفع تعرض نمایند. دست یافتن به چنین نتیجه ای فقط با مشاوره و بکارگیری فردی متخصص که تسلط کافی به نحوه محاسبه و رسیدگی به اینگونه پرونده های مالیاتی دارد امکان پذیر است. پیشنهاد من به مؤدیان محترم مالیاتی که اوراق تشخیص این منبع مالیاتی به آنها ابلاغ شده یا دعوت ارائه اسناد و مدارک برای این نوع رسیدگی در اختیار آنها قرار گرفته است ، قبل از اتمام مهلت قانونی دعوتنامه رسیدگی به اسناد و مدارک آنها یا پایان یافتن مهلت قانونی برگ تشخیص ابلاغ شده، با تهیه لوایحی که تحت نظر و مشاوره با افراد دارای صلاحیت که ذکر آنها پیشتر رفته است ، پرونده های مورد نظر را در مسیر درست و قانونی خود قرار دهند و با مدیریت به موقع از پرداخت مالیات غیر حق جلوگیری نمایند. تجربه نشان داده است که استفاده ار افراد کار بلد و درخواست استفاده از یک ماده قانونی در لوایح دفاعی ارائه شده ، می تواند مسیر پرونده های مالیاتی را بطور کلی تغییر داده و نتایج دیگری را حاصل نماید. قصد تشکیل پرونده مالیاتی داری ؟ نمی دانی از کجا شروع کنی ؟ دعوتنامه اسناد و مدارک رسیدگی مالیاتی به شما ابلاغ شده ؟ نمی دانی در پاسخ باید چه مدارکی و چگونه ارائه دهی ؟ دعوتنامه اسناد و مدارک رسیدگی مالیاتی به شما ابلاغ شده ؟ نمی دانی در پاسخ چه لایحه ای بنویسی ؟ برگ تشخیص مالیات مشاغل با مبلغ غیر واقعی به شماابلاغ شده ؟ نمی دانی چگونه از خود دفاع کنی ؟ تراکنش های بانکی شما دیده شده و در حال رسیدگی است؟ یا برگ تشخیص آن ابلاغ شده ؟ می خواهی مالیات به ناحق ندهی ؟ پرونده مالیاتی ارث داری ؟ می خواهی ارزیابی های ماترک غیر واقعی نباشه ؟ کلاً مایل هستی عادلانه و به اندازه ی استحقاق مالیات بپردازی؟ مایل به نوشتن دفاتر حسابداری خود برای ارائه به امور مالیاتی مربوطه هستی؟ سوال در مورد ارزش افزوده داری ؟ سرقفلی مغازه خریدی یا فروخته ای ؟ میزان مالیات متعلقه و نحوه رسیدگی را نمی دانی؟ و . و. و. سوالهای مالیاتی خود را از من بپرس !! بهترین و سریعترین راه حل قانونی را برایت پیدا می کنم!! این در تخصص من است !!
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
درباره این سایت